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淺議資產(chǎn)評估工作底稿的編制及其評估程序
評估工作底稿，是指資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)行評估業(yè)務(wù)形成的，反映評估程序?qū)嵤┣闆r、支持評估結(jié)論的工作記錄和相關(guān)資料。評估基本程序包括明確業(yè)務(wù)基本事項、訂立業(yè)務(wù)委托合同、編制資產(chǎn)評估計劃、進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查、收集整理評估資料、評定估算形成結(jié)論、編制出具評估報告、整理歸集評估檔案等內(nèi)容。資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的具體情況以及重要性原則確定所履行各基本程序的繁簡程度。工作底稿應(yīng)反映評估人員實施現(xiàn)場調(diào)查、評定估算等評估程序的實施情況、支持評估結(jié)論。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)記錄評估程序履行情況，并形成工作底稿。評估工作底稿應(yīng)當(dāng)真實完整、重點突出、記錄清晰。本文對評估工作底稿編制及評估程序執(zhí)行談?wù)剮c看法。
規(guī)范編制資產(chǎn)評估工作底稿的意義
評估工作底稿可用于質(zhì)量控制復(fù)核、監(jiān)督資產(chǎn)評估機構(gòu)對評估準(zhǔn)則的遵循情況以及第三方的檢查，在資產(chǎn)評估機構(gòu)因執(zhí)業(yè)質(zhì)量而涉及訴訟或有關(guān)監(jiān)管機構(gòu)進(jìn)行執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查時，評估工作底稿能夠提供證據(jù)，證明資產(chǎn)評估機構(gòu)是否按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》的規(guī)定執(zhí)行了評估工作。《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》（財政部86號令）明確了資產(chǎn)評估機構(gòu)、資產(chǎn)評估專業(yè)人員的法律責(zé)任?！吨袊Y產(chǎn)評估協(xié)會會員執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》于2018年5月實施，懲戒辦法規(guī)定，個人執(zhí)業(yè)會員在執(zhí)業(yè)中，資產(chǎn)評估基本程序缺失、資產(chǎn)評估程序履行不充分或不到位、工作底稿內(nèi)容缺失、工作底稿內(nèi)容規(guī)范性存在問題、未按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估檔案歸集，將視情節(jié)輕重，予以警告、嚴(yán)重警告、通報批評或公開譴責(zé)。真實完整、清晰的評估工作底稿是降低評估風(fēng)險的有效途徑,因此，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)高質(zhì)量地編制評估工作底稿。
評估工作底稿的編制不但直接影響到資產(chǎn)工作評估的質(zhì)量，還是佐證資產(chǎn)評估專業(yè)人員在評估過程中客觀、公正地履行評估程序的依據(jù)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員在評估業(yè)務(wù)完成后，應(yīng)及時整理工作底稿。
評估工作底稿編制中存在的問題
評估工作底稿是實施評估程序過程的記錄。由于市場競爭激烈、部分企業(yè)評估業(yè)務(wù)要求招投標(biāo)，且為最低價中標(biāo)，中小企業(yè)評估收費偏低，以及部分評估項目客戶要求出具報告的時間緊、納入評估范圍的單位多、任務(wù)重等。部分資產(chǎn)評估機構(gòu)工作底稿存在底稿不完整、執(zhí)行程序不到位、不能全面反映評估程序的實施情況。部分評估機構(gòu)未嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量控制制度，三級復(fù)核流于形式、評估參數(shù)選用不合理等問題，通過資產(chǎn)評估協(xié)會執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查通報發(fā)現(xiàn)，協(xié)會對部分評估機構(gòu)給予了警告、限期整改；對部分資產(chǎn)評估師給予行業(yè)內(nèi)通報批評、警告；對評估機構(gòu)相關(guān)法人、首席評估師進(jìn)行約談等，部分省評協(xié)將懲戒結(jié)果錄入行業(yè)誠信檔案。這些懲戒需引起資產(chǎn)評估機構(gòu)及評估專業(yè)人員的高度重視。不規(guī)范工作底稿主要表現(xiàn)在：
（一）管理類工作底稿
1、評估委托合同不規(guī)范，要素不完整。
2、缺少評估計劃或評估計劃編制過于簡單、針對性不強，評估計劃中有部分項目缺失或表達(dá)不完整，評估對象和范圍不完整，大型評估項目評估計劃缺少技術(shù)方案等。
3、缺少訪談記錄。企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)、無形資產(chǎn)（包括專利資產(chǎn)）評估缺少與相關(guān)人員的訪談記錄，或訪談記錄內(nèi)容過于簡單或針對性不強，無實質(zhì)性的訪談。
4、有些項目缺少明確評估業(yè)務(wù)基本事項、業(yè)務(wù)承接風(fēng)險評價、客戶報告簽收等，底稿不能反映公司質(zhì)控體系要求的承接流程。
5、三級復(fù)核流于形式，無實質(zhì)性內(nèi)容，以報告簽發(fā)表代替三級復(fù)核，底稿中無重大問題復(fù)核處理記錄，底稿不能反映評估機構(gòu)質(zhì)量復(fù)核軌跡。
6、底稿歸檔時，各種形式的歸檔底稿內(nèi)容完整性、歸檔的一致性較差，工作底稿未編制索引號和頁碼、沒有分類歸檔，部分電子文檔未歸檔，如：詢價記錄未形成紙質(zhì)文檔歸檔。
（二）操作類工作底稿
1、缺少必要現(xiàn)場調(diào)查記錄或現(xiàn)場勘察記錄不完整,未根據(jù)評估項目具體情況，確定合理的現(xiàn)場調(diào)查方式。部分評估項目實物資產(chǎn)現(xiàn)場勘察記錄或盤點表過于簡單，記錄不完整，如：多項設(shè)備盤點只在申報表上打勾或?qū)€別設(shè)備補充填列規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家等，未采用ABC分類勘查；缺少重點房屋、重要設(shè)備現(xiàn)場調(diào)查記錄。部分評估機構(gòu)對評估對象的現(xiàn)狀和使用狀況的記錄僅有照片（照片無日期，無對應(yīng)的資產(chǎn)名稱標(biāo)注）而未形成書面勘察記錄，無主要資產(chǎn)相關(guān)技術(shù)資料核查記錄，無主要資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場勘查記錄。部分存貨盤點未進(jìn)行倒軋，存貨盤點日期與評估基準(zhǔn)日間無出入庫記錄及相關(guān)的檢查，實物資產(chǎn)抽查盤點記錄只在盤點表上以打勾的形式標(biāo)示，未填列實際的盤點數(shù)量。少數(shù)現(xiàn)場勘察記錄表沒有評估人員及被評估單位陪同人員簽字。
2、詢問、函證、監(jiān)盤、勘查等重要程序記錄不完整或出現(xiàn)錯誤。無銀行存款及往來單位的詢證函或者直接引用審計機構(gòu)函證復(fù)印件，無評估人員對函證保持控制的說明。
3、收集的評估資料不完整
（1）企業(yè)價值評估收集的資料不夠完整。底稿中對企業(yè)歷史沿革、現(xiàn)狀、發(fā)展前景、相關(guān)宏觀、區(qū)域經(jīng)濟、公司制度、稅收政策、歷史財務(wù)、經(jīng)營資料等收集不足。未收集企業(yè)的經(jīng)營計劃、發(fā)展規(guī)劃和企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景等資料。未收集委托方關(guān)于被評估企業(yè)資產(chǎn)配置和使用情況的說明，包括對非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債、溢余資產(chǎn)情況說明，或者收集的資料信息不完整、不詳細(xì)。無形資產(chǎn)評估，缺少對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)狀況及前景、企業(yè)狀況及前景調(diào)查資料，未來收益的預(yù)測缺乏宏觀和微觀數(shù)據(jù)的支撐。
（2）國有資產(chǎn)評估項目，未收集評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟行為批準(zhǔn)文件，或無經(jīng)濟行為實施主體的申請文件和經(jīng)濟行為對應(yīng)的實施方案等資料。
（3）收集資料時，重要資產(chǎn)的詢價記錄和定價依據(jù)信息不完整（成本法）。
（4）對資產(chǎn)權(quán)屬、存在性、狀態(tài)等資料收集不完整。
4、資產(chǎn)評估申報明細(xì)表僅有電子文件未打印紙質(zhì)文件并蓋章、評估申報明細(xì)表填列內(nèi)容不夠完整或無申報方蓋章確認(rèn)。
5、收益法評估底稿中預(yù)測依據(jù)、取值過程分析較少。底稿中沒有對企業(yè)歷史數(shù)據(jù)中的非經(jīng)常性收入和支出、非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)及與其相關(guān)的收入和支出進(jìn)行核實和調(diào)整的記錄。運用市場法評估時缺少對被評估單位所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與前景的分析判斷，缺少關(guān)于流動性對評估價值影響的考慮，未考慮關(guān)于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價。成本法評估時缺少對投資性房地產(chǎn)的清查核實方法、過程及結(jié)論；土地使用權(quán)評估中引用結(jié)論的評估說明等。
6、評定估算無詳細(xì)計算和分析過程，評估結(jié)論計算不準(zhǔn)確
（1）實物資產(chǎn)無測算表、或測算表中重要參數(shù)的確定無依據(jù)或說明。
（2）評定估算時，評定估算的取價依據(jù)不充分，確定重置成本的取價、取費依據(jù)不夠充分，部分參數(shù)無取值來源，確定成新率貶值因素取值依據(jù)不夠充分，主要資產(chǎn)的詢價記錄較為簡單，缺乏合理性分析。
（3）采用收益法評估企業(yè)價值時，收入、成本費用預(yù)測依據(jù)不足，對運營資金的分析、測算過程和溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債分析不夠充分。收益法評估中，部分參數(shù)的選擇確定依據(jù)不足。
（4） 評估計算不準(zhǔn)確。對重要參數(shù)的選取缺乏分析過程記錄、或評估過程中參數(shù)選擇錯誤，如：土地使用權(quán)采用成本法評估時，宗地用途為工業(yè)用地，年期修正系數(shù)中的剩余年限按土地法定年限進(jìn)行修正，造成評估值計算錯誤；對投資性房地產(chǎn)采用收益法評估時，對商業(yè)用房地產(chǎn)的經(jīng)濟年限采用70年而不是40年，造成計算錯誤。
7、無形資產(chǎn)評估：商標(biāo)權(quán)價值估算中收入、成本費用、收益期及折現(xiàn)率取值依據(jù)不足。對無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營和會計核算調(diào)查記錄、獲取被評估企業(yè)提供的專利研發(fā)和與專利實施相關(guān)的經(jīng)營資料和會計核算資料不夠充分、完整。評估所依據(jù)資料收集不夠充分，缺乏對所收集評估資料的分析和判斷過程。
8、企業(yè)價值評估項目，評估工作底稿無資產(chǎn)、負(fù)債清查評估程序表，同時進(jìn)行專項審計和資產(chǎn)評估的項目，直接復(fù)印審計底稿作為評估工作底稿，也未就直接引用審計底稿的合理性進(jìn)行說明。
進(jìn)行資產(chǎn)評估及編制評估工作底稿需關(guān)注的事項及建議
（一）采用收益法進(jìn)行企業(yè)價值評估時應(yīng)關(guān)注的事項
隨著評估行業(yè)的發(fā)展，收益法得到廣泛的應(yīng)用，評估結(jié)果中采用收益法評估結(jié)果的越來越多，收益法是從企業(yè)未來收益的角度出發(fā)，以被評估企業(yè)現(xiàn)實資產(chǎn)未來可以產(chǎn)生的收益，經(jīng)過折現(xiàn)后的現(xiàn)值作為被評估企業(yè)股權(quán)的評估價值，因此采用收益法計算時，對企業(yè)未來的預(yù)期發(fā)展因素產(chǎn)生的影響考慮應(yīng)充分，由于收益法主觀性強，評估師對未來收益的預(yù)測和折現(xiàn)率的判斷對評估結(jié)果影響大，要求評估專業(yè)人員對各項參數(shù)進(jìn)行充分的理解，并能根據(jù)企業(yè)的實際情況進(jìn)行分析、判斷、調(diào)整，不能按模板進(jìn)行生搬硬套。
采用收益法計算時，對收入、成本、費用的預(yù)測底稿應(yīng)形成書面資料，以便復(fù)核和檢查。對未來收益指標(biāo)預(yù)測時，對收益增長預(yù)測的合理性、邏輯性的分析要充分，應(yīng)收集被評估企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)、企業(yè)對未來經(jīng)營狀況和收益狀況的預(yù)測資料，評估人員應(yīng)對被評估單位提供的收益預(yù)測資料進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測的合理性。如：主要客戶、主要客戶占收入的比例、當(dāng)前及未來的市場占有情況、銷量增長幅度原因分析，未來的產(chǎn)品價格變化趨勢分析，了解被評估企業(yè)所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟要素及收益狀況情況，當(dāng)預(yù)測數(shù)據(jù)與企業(yè)歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實狀況存在重大差異時，資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)在評估報告中予以披露，還應(yīng)對產(chǎn)生差異的原因及其合理性進(jìn)行分析,不能沒有分析就直接引用企業(yè)提供的預(yù)測數(shù)據(jù)；還要充分考慮取得預(yù)期收益將面臨的風(fēng)險，合理選擇折現(xiàn)率，保持預(yù)期收益與折現(xiàn)率口徑一致；合理確定收益預(yù)測期間，并恰當(dāng)考慮預(yù)測期后的收益情況及相關(guān)終值的計算。
采用收益法進(jìn)行企業(yè)價值評估，還要獲得委托方關(guān)于被評估企業(yè)資產(chǎn)配置和使用情況的說明，包括對非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)狀況及其相關(guān)的收入和支出進(jìn)行分析、核實或調(diào)整。
（二）采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估需關(guān)注的事項
資產(chǎn)基礎(chǔ)法往往是將各單項資產(chǎn)評估值進(jìn)行匯總，容易忽略賬外無形資產(chǎn)的價值，無法反映企業(yè)資產(chǎn)、資源的整合效應(yīng)。故在運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價值評估時，應(yīng)當(dāng)考慮被評估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、關(guān)注是否存在未入賬負(fù)債等。
（三）評估程序不能隨意簡化
企業(yè)價值評估最終結(jié)果若采用了某一種評估方法（如：收益法）的評估結(jié)果，評估機構(gòu)和評估人員不能為了減輕工作量，對另一種評估方法的評價程序進(jìn)行簡化，評估程序仍應(yīng)按評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定執(zhí)行，如另一評估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法，其對會計核算資料的查閱還應(yīng)形成清晰的記錄，函證或替代測試程序不能減少，對實物資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察并形成記錄，資產(chǎn)詢價記錄要充分，否則可能影響評估結(jié)果的合理性。
（四）銀行存款評估及其銀行存款與往來函證
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對銀行存款進(jìn)行評估時，評估人員往往收集了銀行對賬單、銀行存款余額調(diào)節(jié)表，但忽略打印《已開立銀行結(jié)算賬戶清單》，應(yīng)將《已開立銀行結(jié)算賬戶清單》中正在使用的銀行存款賬戶與財務(wù)已入賬銀行存款賬戶進(jìn)行核對，以確保被評估單位已入賬銀行存款的完整性。
關(guān)于函證，評估人員應(yīng)獨立對銀行存款、往來單位進(jìn)行函證，若進(jìn)行資產(chǎn)評估的同時進(jìn)行了審計，評估機構(gòu)可以與審計機構(gòu)共同發(fā)函。若評估項目先進(jìn)行了審計，評估師可收集了審計機構(gòu)的函證，但評估師還應(yīng)同時對往來單位執(zhí)行替代程序，關(guān)注審計機構(gòu)對函證發(fā)放過程的控制。評估基準(zhǔn)日余額為零的銀行存款賬戶也要進(jìn)行函證，以減少資產(chǎn)漏評的風(fēng)險。
（五）管理類工作底稿關(guān)注事項
針對評估計劃不夠具體完整，評估計劃針對性不強，缺少訪談記錄，應(yīng)收集的重要資料而未收集，工作復(fù)核底稿不全、不規(guī)范等。評估機構(gòu)加強內(nèi)部質(zhì)量控制管理，規(guī)范評估計劃，重大評估項目完善技術(shù)方案。重視評估程序履行過程中的工作記錄，按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估程序》、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估檔案》的要求，認(rèn)真履行相關(guān)評估程序和編制工作底稿。
針對以上情況，提出如下建議：
1、在評估過程中，建議驗證評估結(jié)論的合理性。通過驗證，分析評估結(jié)論是否存在不合理之處。
2、評估機構(gòu)應(yīng)組織評估專業(yè)人員加強對《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》的學(xué)習(xí)，提高評估人員的專業(yè)技能，同時加強風(fēng)險意識的培養(yǎng)，提高業(yè)務(wù)人員的執(zhí)業(yè)質(zhì)量。嚴(yán)格執(zhí)行各項評估準(zhǔn)則的規(guī)定，保證評估質(zhì)量，以防范評估風(fēng)險。加強對收益法的理解，要求評估專業(yè)人員不僅要熟悉評估模型，獲取充分的評估資料，評估結(jié)果更要合理、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的價值。
3、資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)指派有專業(yè)勝任能力的人員執(zhí)行評估項目。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)制定完備的內(nèi)控制度，根據(jù)評估機構(gòu)的規(guī)模、業(yè)務(wù)等因素，建立質(zhì)量控制體系，保證評估業(yè)務(wù)質(zhì)量，將項目風(fēng)險降到最低，完善三級復(fù)核制度，并按制度執(zhí)行。
執(zhí)業(yè)質(zhì)量是評估機構(gòu)生存的生命線，評估工作底稿是明確評估責(zé)任的重要依據(jù)，可以證明評估人員遵循評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，履行獨立分析估算、勤勉盡責(zé)，謹(jǐn)慎從業(yè)的證據(jù)。為了降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險，要求我們每一位評估專業(yè)人員重視評估程序履行中的工作記錄，嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估程序》、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估檔案》的要求，編制工作底稿，認(rèn)真履行相關(guān)的評估程序。
